如何利用杠杆买入股票头部与尾部差距持续扩大

温红妹/发自北京

传统楼市“金九银十”时节，百强房企销售业绩出现回暖迹象。

中指研究院监测数据显示，2025年1~9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1~8月收窄1.1个百分点；2025年1~9月，TOP100房企权益销售额为18060.4亿元，权益销售面积为9274万平方米。尤为值得关注的是，9月单月TOP100房企销售总额环比增长11.9%，建发、滨江、金茂、保利置业等房企销售表现较为强劲，成为拉动市场回暖的重要力量。

从企业表现来看，9月百强房企中有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、建发房产、中国铁建、电建地产、邦泰集团、中建东孚等。即使是头部阵营，TOP10房企中也有7家销售操盘金额环比上升。

不过，销售端的回暖未能掩盖行业内部的结构性差异，规模梯队分化进一步拉大。从企业数量来看，销售额千亿房企数量与去年持平为6家，均为保利发展、中海地产等财务稳健的头部企业；而500亿～1000亿元、300亿～500亿元、100亿～300亿元阵营企业数量分别减少1家、1家、4家，中小房企收缩态势明显。门槛数据更直观地反映出分化程度，克而瑞数据显示，TOP10房企全口径销售额门槛同比提升7.5%至786.3亿元，为唯一回升梯队；TOP100房企门槛则同比大降21.6%至47.6亿元，头部与尾部差距持续扩大。

这种分化格局在新增货值布局上同样显著，头部房企依旧占据主导地位，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三。2025年1~9月，绿城中国以1175亿元新增货值占据榜单第一；保利发展新增货值规模为1010亿元，位列第二；中海地产以952亿元新增货值位列第三，头部企业的资源聚集效应进一步凸显。

与销售端的局部回暖形成反差的是，房企融资仍然呈现收缩态势。据克而瑞研究中心发布的报告显示，2025年前三季度，房企融资规模达3072亿元，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿元，环比上升5%，但同比下降35%，仍处于历史低位。融资分化现象尤为突出，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

融资收缩叠加债务到期高峰，让房企债务压力迎来峰值。2025年房企全年到期债务5342亿元，较2024年增513亿元，三季度到期约1600亿元成年内高峰。而2024年房企债券发行2209亿元，远低于4829亿元到期规模，借新还旧缺口大，叠加前期债务展期，部分企业流动性紧张的局面进一步加剧。

在此背景下，公募REITs成为缓解房企流动性压力的纾困关键。2025年政策持续加码，国家发改委将社区商业基础设施纳入REITs优先支持领域，上海地产租赁住房REITs18个工作日上市更创下效率纪录。通过REITs工具，房企得以盘活自持物业，释放沉淀资金用于偿债与补充流动性，同时更推动行业从“重资产开发”向“轻资产运营”转型，构建“投融管退”全链条模式。

除了金融工具创新，政策层面也持续发力为市场托底。9月以来，深圳、武汉、重庆、合肥等多地接连出台楼市新政，从供需两端发力，针对性解决市场痛点，为房地产市场注入新活力。光大证券分析师何缅南表示，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展逐步实现企稳目标。

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